Caseros: ¿ precavidos o tramposos

 

La mayor regulación y el aumento de los morosos llenan los contratos de alquiler de cláusulas que pueden ser abusivas

Los jóvenes son uno de los colectivos que tiene más 

. para alquilar una vivienda

 zoranm / Getty

Como dice el dicho “Hecha la ley, hecha la trampa”, y conforme se ha ido endureciendo la legislación que regula el alquiler, y han aumentado también las dificultades para desalojar a los inquilinos que no pagan la renta, los propietarios han ido incluyendo en los contratos cláusulas nuevas, que tratan de darles garantías adicionales ante posibles daños pero que en algunos casos, advierten los expertos, son ilegales.

“La relación propietario-inquilino ha de basarse en la confianza y en la buena fe”, asegura Òscar Gorgues, gerente de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona. “La justicia es cara y lenta, y últimamente se inclina mucho a favor de los inquilinos. Por eso los propietarios buscan vías para cubrirse, o para desincentivar las malas prácticas de los inquilinos, porque al final raramente les sale a cuenta ir a los tribunales”.

Ronda, logró la primera condena por cláusulas abusivas en sus contratos de alquiler contra el fondo Azora. “No hay apenas jurisprudencia sobre la legalidad de cláusulas que son muy habituales en los contratos porque ir a los tribunales es caro: un pleito requiere abogado y procurador. Y los contratos tienen una duración de 5 años (7 si el propietario es una empresa), por lo que la sentencia podría llegar cuando el contrato ya se hubiera extinguido”, lamenta.

Fianzas. Uno de los aspectos más conflictivos son las garantías que exigen los propietarios a los inquilinos, que desde la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) solo puede ser de un mes de fianza y otros dos de garantías adicionales. “Estos requisitos solo son aplicables a los contratos que tienen 5 ó 7 años de duración –recuerda Gorgues– por lo que a veces se opta por alargar la duración para pedir mayores garantías”. Antes de esta reforma no era raro solicitar seis o más meses de fianza, o un aval. “Poder aportar el aval de los padres permitía alquilar la vivienda a jóvenes con trabajos temporales, por ejemplo, que ahora quedan fuera del mercado”, señala Gorgues.

Actualización de la renta. La reforma de la LAU limitó las subidas de la renta al IPC, y tras la guerra de Ucrania el Gobierno ha limitado la actualización, al 2% en 2022 y al 3% en 2023. Para eludir este límite algunos propietarios fijan una renta en el contrato, y la bonifican los primeros años. Así lo hizo Azora y el Juzgado de Primera Instancia 31 de Barcelona, en la primera sentencia sobre estos temas, anuló la cláusula porque la consideró poco transparente (estaba en una disposición final) y no justificaba que esa renta final, un 30% superior a la inicial, fuera un valor de mercado. Òscar Gorgues asegura que una cláusula de este tipo es nula si es un simple subterfugio para eludir la ley. Algunas veces, sin embargo tienen una justificación real, como cuando se pacta una bonificación inicial de la renta porque el inquilino se compromete a hacer obras de mejora en la vivienda.

Imposición o negociación. La sentencia del caso Azora ha sido recurrida y deberá revisarla la Audiencia de Barcelona. Serrano explica que el principal argumento del juzgado para anular parte de sus cláusulas fue que consideró que era un “contrato de adhesión”, impuesto por un gran fondo al consumidor-inquilino. Si el propietario demuestra que ha habido una negociación libre, y sobre todo si es un particular, “podrían ser legales, salvo que contradigan la LAU. En nuestro caso fueron nulas por abusividad”.

Daños. La LAU establece que “las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario”. En el caso de Azora, su contrato exigía a los inquilinos devolver la vivienda sin agujeros en las paredes y pintada de blanco, como se les entregaba, y facultaba a la empresa a quedarse parte de las garantías si no era así. La juez consideró esta cláusula abusiva. Según Gorgues, solo no estaría cubierto por las garantías el desgaste “inevitable” por el paso del tiempo, según establece el Código Civil, no otros daños que el casero ha de reparar a su costa para volver a alquilar la vivienda.

Desalojo del inmueble. Azora establecía una penalización por los días de retraso en desalojar el inmueble, que triplicaba la renta pactada. Según Gorgues, “es una cláusula dura, pero de protección para evitar la inqui-okupación: el caso cada vez más frecuente de los inquilinos que dejan de pagar y como la justicia es tan lenta están en el inmueble varios años gratis”. La juez consideró que si el inquilino prolongaba su estancia y seguía pagando la renta, no debía ser penalizado, que el importe fijado era desproporcionado y que aunque la ley permite cláusulas penales con función coercitiva en ese caso, siendo un contrato de adhesión, era abusiva.

El seguro de impago. La ley no prevé quién debe pagarlo, y Azora en sus contratos exigía que el inquilino pagara el seguro que ella misma había suscrito. La juez consideró que negar al inquilino la posibilidad de elegir aseguradora convertía la cláusula en nula y dejó en el aire que exigir el pago del seguro al inquilino fuera legítimo. En los contratos que asesora la Cambra de la Propietat, señala Gorgues, el seguro lo pagan los propietarios “pero ya se incrementa la renta para cubrir ese gasto”.

La comunidad y el IBI. La ley permite ahora traspasar estos costes a los inquilinos, aunque el borrador de la nueva ley de Vivienda limitará esta opción en las áreas que sean declaradas tensas, y solo podrán cobrarse si las pagaba el inquilino anterior. Bonificar su pago durante los primeros años es una de las fórmulas que utilizan los propietarios para subir la renta más allá del IPC.

pisos disponibles, quien quiere alquilar a menudo no tiene otra opción. Según el colegio de Agentes de la Propiedad, “vamos a tener un mercado inmobiliario menos profesional y menos transparente”.

El registro de morosos. Una de las cláusulas que impugnó el Sindicat de Llogaters en los contratos de Azora, recababa la autorización de los inquilinos para ser incluidos en estos ficheros en caso de impago de la renta. El Juzgado lo consideró legal. 

Que el inquilino pague el coste de una reclamación judicial. Esta cláusula, que estaba en el contrato de Azora, es ilegal puesto que es una de las facultades del juez, al dictar sentencia, decidir quién ha de pagar las costas. Aunque sea el inquilino quien incumpla el contrato, y no pague la renta, por ejemplo, en general los jueces establecen que cada parte pague sus abogados. “Es una cláusula nula, sin duda –reconoce Gorgues–. El propietario la incluye con efectos disuasorios: para que el inquilino antes de incumplir el contrato se lo piense dos veces”.

Font, article de Rosa Salvador per a "La Vanguardia"